Permutiamo?

Come funziona la permuta di una casa?

Innanzitutto gli italiani non ricorrono spesso alla permuta di casa, anche se è un’alternativa interessante rispetto alla normale compravendita di un immobile.

La permuta è un contratto tra due acquirenti che si cedono la proprietà della casa, cioè una in cambio di quella dell’altro. Si tratta quindi di due persone che vogliono da un lato alienare la propria casa, dall’altro comprarne una nuova. Le due case avranno caratteristiche diverse ovviamente.

Le condizioni da soddisfare sono molte, e questo rappresenta sostanzialmente l’unico svantaggio. Superato ciò, il vantaggio evidente è la possibilità di acquisire una nuova casa con un esborso molto più contenuto o addirittura nullo, al netto delle tasse e delle spese notarili.

L’articolo 1552 del Codice Civile, disciplina la permuta come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. Il quadro normativo è lo stesso che interessa le normali compravendite.

Se tra i due immobili non vi è differenza di valore e lo scambio avviene senza conguagli, si parla di permuta pura.

Se i valori immobiliari sono diversi, si parla di permuta con conguaglio,dove una parte aggiungerà la differenza del valore in denaro 

Lo scambio di immobili può inoltre avvenire tra diversi tipi di soggetti:

• Permuta diretta, in caso di scambio tra privati;
• Permuta in conto vendita, nel caso di scambio portato avanti da una impresa di costruzioni o un’azienda
• Permuta tra aziende, se entrambi sono soggetti giuridici titolari di partita Iva.

Se la permuta di casa avviene tra un privato e una impresa edile, il privato cede il proprio appartamento, già esistente, in cambio di uno di nuova costruzione. Il vantaggio per il privato è avere un appartamento nuovo, già a norma, senza doverlo ristrutturare. Il rischio per il privato è che il costruttore non rispetti i tempi di consegna. Naturalmente se la permuta non va a buon fine, l’impresa non avrà venduto il suo immobile. In questo caso meglio porre una clausola nel contratto, in modo che lo scambio avvenga con reciproca soddisfazione.

Se una delle case permutate è gravata da un mutuo non vi è alcuna differenza rispetto ad una normale compravendita. Esiste la possibilità di accollarsi il mutuo o di estinguerlo, tutto dipende dalle disponibilità economica dei soggetti coinvolti. E’ anche possibile accendere un nuovo mutuo in sostituzione del vecchio, a nuove condizioni.

E dopo le doverose spiegazioni…Il vantaggio di una permuta rispetto ad una normale compravendita è che i costi sono inferiori.

Sia per la permuta pura sia per la permuta con conguaglio, come dicevamo i costi sono quelli dell’atto notarile con cui si finalizza il contratto, alla eventuale commissione per l’agente immobiliare e alle imposte, il tutto ripartito equamente tra le parti. La permuta è un atto unico, quindi i costi notarili sono inferiori, dato che non si  paga il notaio sia per l’atto di vendita sia per quello di acquisto.

Permuta immobiliare, la tassazione nel 2021

Come per la compravendita di case, anche la permuta è soggetta ad imposte, da suddividere tra le parti. Se gli immobili hanno requisiti di prima casa, l’imposta di registro (calcolata sul valore del bene) sarà pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto (Circolare n. 2/E del 2014 dell’AdE); del 10% se si tratta di seconde case. In entrambi i casi si realizza un risparmio in quanto l’imposta di registro da versare è unica e divisa in due. A ciò si aggiunge la spesa di visura catastale per entrambe le abitazioni più le imposte ipotecarie e catastali, di 50 euro ciascuna, mentre, tra privati, l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali sono nulli.

Tra privato e impresa invece abbiamo due tipi di imposte: quella di registro per il privato, l’Iva per l’azienda. Il privato dovrà versare l’imposta di registro mentre l’impresa dovrà versare imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso la transazione avvenga tra due aziende, a queste ultime imposte si aggiungono l’imposta di bollo e i tributi speciali.

Un piccolo riassunto

1) Due privati permutano due immobili liberi da ipoteca. L’immobile 1 ha un valore catastale di 50.000 euro, quello 2 di 100.000 euro. Le due parti si trovano a parità di condizioni, perché per entrambi si tratta della prima casa, quindi si applicherà l’imposta del 2% sul valore catastale più alto tra i due, più le spese di visura riferite alle due abitazioni.

2) stesso caso, ma per entrambe le parti non si tratta della prima casa. L’imposta sul valore catastale è del 10%, sempre applicato su quello più alto

3) Solo una delle due è prima casa. La legge prevede che prevalga l’imposta più alta, quindi si applica il 10% sul valore catastale della seconda casa.